Região: Por que a queda dos juros não garante financiamento às incorporadoras

Um conteúdo Bússola Por que a queda dos juros não garante financiamento às incorporadoras Mesmo com a queda da Selic, incorporadoras enfrentam custos de gestão, governança e estruturação que dificultam o acesso ao capital Mesmo com a queda da Selic, incorporadoras precisam superar custos de gestão e estruturação para ampliar o acesso ao crédito imobiliário (khunkornStudio/Shutterstock)

Publicado em 20 de outubro de 2026 às 15h00 .

Priorizar nos meus resultados Google RESUMO ＋ Diego Siqueira, CEO e fundador da empresa Trinus hub, afirma que a queda da Selic não basta para destravar o financiamento imobiliário. Segundo a Abecip, os financiamentos do SBPE somaram R$ 93,7 bilhões no primeiro semestre de 2026, alta de 28,5%. O executivo defende gestão integrada e informações confiáveis para facilitar o acesso de incorporadoras ao capital.

Por Diego Siqueira , CEO e fundador da Trinus hub.

Após manter a Selic em 15% ao ano por cerca de um ano, o Banco Central iniciou em junho um ciclo de redução que trouxe a taxa para 14% em agosto.

O movimento reabriu a discussão sobre uma possível recuperação do crédito imobiliário .

Há razão para algum otimismo: juros menores aliviam o custo da dívida, favorecem a demanda e melhoram a atratividade dos projetos.

Mas o dinheiro continua caro e ainda não sabemos a velocidade nem a extensão dos próximos cortes. Esperar que a política monetária resolva, sozinha, o funding do setor seria simplificar demais o problema.

Existe um segundo custo, menos visível, que pesa principalmente sobre incorporadores e loteadores do middle market: o custo de transformar um empreendimento em um ativo investível .

Um projeto pode ser viável no terreno, no produto, na demanda e ainda assim, não estar preparado para receber capital.

Entre uma boa oportunidade imobiliária e uma operação financiável existe uma camada de gestão, informação, governança, avaliação de risco e estruturação que ainda é cara e fragmentada.

Na minha experiência, o investidor não rejeita um projeto apenas porque ele é regional ou tem menor porte. O que ele não consegue precificar é a falta de visibilidade .

Fluxo de caixa , orçamento e avanço físico da obra, vendas, carteira de recebíveis e necessidade futura de capital não podem existir em bases separadas, atualizadas em momentos diferentes.

Quando essas informações não conversam, avaliar o risco se torna mais difícil, a estruturação demora e o custo do capital aumenta.

Os dados mostram que há espaço para expansão quando os canais funcionam.

Segundo a Abecip, os financiamentos com recursos do SBPE para aquisição e construção somaram R$ 93,7 bilhões no primeiro semestre de 2026, alta de 28,5% em um ano.

O crédito destinado à produção chegou a R$ 26,5 bilhões e mais do que dobrou no período. O avanço é relevante, mas não significa acesso uniforme entre empresas, regiões e projetos.

A própria regulação reconheceu que empresas menores não podem carregar os mesmos custos impostos a grandes emissores.

O Regime FÁCIL permite que companhias com receita bruta anual inferior a R$ 500 milhões acessem o mercado com regras de registro, divulgação e oferta mais adequadas ao seu porte.

A lógica não é diminuir a disciplina, mas reduzir exigências desproporcionais sem comprometer as informações necessárias à decisão de investimento.

O mercado imobiliário precisa aplicar esse princípio à gestão dos empreendimentos. Não se trata de produzir menos informação, mas de integrar gestão financeira e contábil , execução da obra, vendas, carteira e recebíveis.

Esses dados devem apoiar a avaliação de risco , a estruturação do crédito e o monitoramento posterior. O funding, portanto, não começa na escolha do instrumento financeiro. Começa no controle sobre a operação.

Vi isso acontecer com uma incorporadora regional que conseguiu dobrar o volume de obras sem ampliar a equipe.

O ganho veio da integração dos processos e da capacidade de acompanhar informações financeiras e operacionais em uma mesma estrutura.

Mais do que produtividade, o caso mostra como uma gestão organizada permite crescer com maior previsibilidade .

E previsibilidade é justamente o que transforma dados da operação em informação útil para quem analisa e financia o projeto.

Essa infraestrutura é ainda mais importante para o middle market. Uma grande incorporadora consegue diluir equipes, sistemas e custos jurídicos, financeiros e tecnológicos em dezenas de projetos.

Quem desenvolve uma ou duas operações por vez não tem a mesma escala, embora possa conhecer profundamente seu mercado e executar bons produtos.

Se cada captação exigir a reconstrução de documentos, controles e relacionamentos, muitos projetos viáveis continuarão fora do radar do capital institucional .

Por isso, acredito que o próximo salto do financiamento imobiliário não virá apenas de uma Selic menor.

Virá de uma estrutura capaz de unir gestão imobiliária e capital: começar no diagnóstico, organizar a operação, estruturar o funding, conectar o projeto aos investidores adequados e acompanhar sua execução depois da liberação dos recursos.

O desafio não é escolher entre ampliar o acesso e preservar a disciplina de risco . É construir uma esteira capaz de entregar os dois.

A queda da Selic reduz o custo da dívida, mas não elimina as despesas de gestão, governança, avaliação de risco e estruturação necessárias para financiar empreendimentos. Segundo Diego Siqueira, CEO e fundador da Trinus hub, a política monetária não consegue resolver sozinha os obstáculos de acesso ao capital no setor imobiliário.

A ausência de informações integradas e confiáveis pode dificultar a avaliação do risco e elevar o custo do capital. Segundo Diego Siqueira, investidores precisam de visibilidade sobre fluxo de caixa, orçamento, andamento das obras, vendas, recebíveis e necessidades futuras de financiamento.

Segundo a Abecip, os financiamentos com recursos do SBPE para aquisição e construção somaram R$ 93,7 bilhões no primeiro semestre de 2026, crescimento de 28,5% em relação ao mesmo período do ano anterior. O crédito destinado à produção alcançou R$ 26,5 bilhões e mais do que dobrou no período.

O Regime FÁCIL permite que companhias com receita bruta anual inferior a R$ 500 milhões acessem o mercado com regras de registro, divulgação e oferta adaptadas ao seu porte. O objetivo é reduzir exigências desproporcionais sem comprometer as informações necessárias à decisão dos investidores.

A integração de informações financeiras, contábeis, comerciais e operacionais facilita a avaliação de risco, a estruturação do crédito e o monitoramento das obras. Diego Siqueira relata o caso de uma incorporadora regional que dobrou o volume de obras sem ampliar a equipe após integrar processos e informações.

Incorporadoras menores não conseguem diluir os custos jurídicos, financeiros, tecnológicos e de gestão em dezenas de empreendimentos, como fazem as grandes empresas. Segundo Diego Siqueira, a necessidade de reconstruir documentos, controles e relacionamentos a cada captação pode afastar projetos viáveis do capital institucional.

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