Queda dos FIIs lança oportunidades para investidores de longo prazo, diz André Bacci

Os fundamentos de diferentes segmentos do setor imobiliário seguem consistentes, criando um descompasso entre o desempenho operacional dos ativos de fundos imobiliários e seus preços no mercado secundário. Para André Bacci, investidor referência de FIIs, esse cenário abre oportunidades para investidores com horizonte de longo prazo.

Nos galpões logísticos, por exemplo, a taxa de vacância está em níveis historicamente baixos. Em algumas regiões do país, o indicador fica abaixo de 3%, favorecendo os proprietários dos imóveis e permitindo reajustes de aluguel acima da inflação em determinadas localidades.

Esse movimento pode contribuir para o crescimento dos resultados recorrentes dos fundos e, consequentemente, ampliar a capacidade de distribuição de rendimentos. O efeito, porém, não necessariamente aparece de forma imediata nos dividendos, já que também depende de fatores como ganhos de capital e política de distribuição de cada veículo.

Nos escritórios corporativos, a recuperação também está em andamento, especialmente em São Paulo, principal mercado para os fundos do segmento. Já os shopping centers continuam apresentando resultados consistentes, embora haja desaceleração no crescimento de indicadores como vendas e resultado operacional líquido (NOI) por metro quadrado.

O cenário de juros elevados e maior comprometimento da renda das famílias influencia o consumo e, consequentemente, o desempenho do varejo.

No segmento de recebíveis imobiliários, desconsiderados casos específicos de maior risco, as carteiras também apresentam condições saudáveis, na avaliação discutida durante a conversa.

A pressão sobre as cotas está relacionada, principalmente, ao ambiente macroeconômico. A perspectiva de juros altos por mais tempo e a elevação das taxas dos títulos públicos indexados à inflação aumentam as taxas de desconto utilizadas pelos investidores, reduzindo a atratividade relativa dos fundos imobiliários e afetando seus preços no mercado secundário.

Esse movimento incomoda quem esperava uma valorização mais expressiva do patrimônio investido. Por outro lado, a queda das cotações pode oferecer pontos de entrada mais atrativos para quem pretende ampliar a exposição à classe. Na avaliação de Bacci, há oportunidades em praticamente todos os segmentos, embora a escolha dependa das preferências e dos objetivos de cada investidor.

“Para o cara que parou de trabalhar, a renda é o principal. Então, você tem que ter a sua carteira rendendo bem”, afirmou Bacci. Ele explicou que sua própria carteira ainda possui exposição relevante a fundos de papel indexados à inflação, o que tem influenciado negativamente a renda em um período de índices inflacionários mais baixos.

Já para quem está acumulando patrimônio, o investidor considera que os períodos de crise e desvalorização fazem parte da trajetória de longo prazo. Por isso, momentos de pessimismo podem ser aproveitados para comprar ativos a preços mais baixos, desde que a decisão esteja alinhada à estratégia e à análise dos fundamentos.

“Para quem está comprando, para quem está formando carteira, tem aquela velhíssima história dos Estados Unidos em que levante as mãos para os céus e reze para que você pegue duas crises ao longo da sua vida”, comentou.

Confira o episódio completo na edição desta semana do Liga de FIIs. O programa vai ao ar todas as quartas-feiras, às 18h, no canal do InfoMoney no Youtube. Você também pode rever todas as edições passadas.

Fonte: Portal Empire Cidades