Entenda: Fundos Imobiliários Têm “Desordem” com Classificação Atual, Diz LAREAL, Que Propõe Nova Metodologia

Na avaliação da Latin America REITs Association (LAREAL), a falta de uma padronização no modo como os fundos imobiliários (FIIs) são rotulados no Brasil é um dos entraves para a indústria atrair capital de investidores institucionais e estrangeiros. De olho nisso, a companhia está lançando a sua própria metodologia para classificar os fundos.

A associação surgiu no primeiro trimestre deste ano e mira justamente aumentar a robustez da indústria de FIIs, tornando-a mais atrativa para grandes players. Estão junto à associação gestoras como Alianza, Patria, Suno, Guardian, Valora, TRX, Vinci Compass e Zagros.

A tese da LAREAL é de que os fundos passivos globais que passaram a comprar cotas de FIIs brasileiros não escolhem ativo por ativo, o chamado “stock picking” — no fim do dia, esses grandes players apenas seguem índices que enquadram os veículos segundo critérios próprios de composição, atividade e elegibilidade.

Desta forma, a falta de rótulos claros e que funcionam sob uma mesma metodologia tenderia a distorcer o mercado e prejudicar a indústria de forma ampla.

“Existem fundos brasileiros com tamanho e liquidez para estar nos índices globais que ficam de fora porque não são compreendidos lá fora. O problema não é a qualidade do ativo, é a falta de uma leitura padronizada. E o investidor daqui ganha a mesma coisa que o de fora: saber exatamente o que tem na carteira”, diz Potyguara Camargo, presidente da LAREAL.

Ademais, para os fundos de pensão, multimercados e fundos de fundos, uma classificação única e auditável poderia reduzir o custo de analisar o setor.

O problema é facilmente verificável por investidores pessoa física, que representam cerca de 73% da base total de investidores da indústria, que já ultrapassa 3,3 milhões. É usual que um mesmo fundo seja visto como “híbrido” em uma corretora e “multiestratégia” em um relatório gerencial da própria gestora do FII.

Nesse sentido, a associação avalia que a “desordem acompanhou o crescimento do setor”.

Desta forma, a régua proposta pela LAREAL é a seguinte: todos devem olhar apenas as últimas demonstrações auditadas, sem relatório gerencial nem site de terceiros, para que qualquer analista chegue ao mesmo rótulo.

Nesse sentido, as demonstrações devem ter uma hierarquia de fontes, priorizando o resultado do exercício aberto por origem econômica e, quando essa abertura não existe, pode-se recorrer à composição dos ativos.

A associação também propõe o que chama de “regra dos 75%”.

Em linhas gerais, a atividade que gerar ao menos 75% do resultado imobiliário do ano define a classe do fundo, podendo ser classificada entre:

Se nenhuma das quatro atividades chegar a 75%, o fundo passa a ser rotulado como multiestratégia.

Depois disso, há as subclasses da carteira a depender dos tipos de ativos — como fundos de tijolo de logística ou lajes corporativas, ou fundos de papel atrelado ao CDI ou à inflação.

‘’Assim, um FII lançado como multiestratégia que obtenha 80% do resultado com CRIs e tenha ao menos 75% da carteira de crédito atrelada a índices de inflação passa a ser classificado como Papel–Inflação’’, explica Vitor Peres, analista de dados e research da LAREAL e responsável pela elaboração da nova metodologia.

Por fim, a instituição também propõe uma revisão anual dos rótulos, com eventuais revisões extraordinárias por conta de eventos relevantes e volatilidade.

Na prática, um fundo entra em uma classe ao atingir 75%, mas só sai dela se ficar abaixo de 70% por dois anos seguidos.

Com essas regras em vigor, a instituição estima que dos 303 fundos imobiliários mais líquidos da bolsa de valores, 110 (ou 36%) teriam sua classificação alterada.

A metodologia mira aproximar as classes e categorias das classificações que são vistas em mercados internacionais. Como exemplo, fundos imobiliários de tijolo são semelhantes aos Equity REITs.

A metodologia proposta pela LAREAL já está sendo adotada por todos os fundos das gestoras associadas.

Como exemplo, VGHF11 e VGPR11, da Valora, deixarão de ser rotulados como fundos híbridos e passarão a ser chamados de fundos multiestratégia. GARE11, GGRC11, VINO11 e VISC11 deixam de ser rotulados como fundos multiestratégia para serem chamados de fundos imobiliários de tijolo.

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