Panorama: Fundo imobiliário vende fatias de shoppings por R$ 160 milhões; ganho pode chegar a R$ 1,66 por cota

O fundo imobiliário Vinci Shopping Centers ( VISC11 ) assinou um memorando de entendimentos para vender participações minoritárias em três shopping centers de seu portfólio por um valor indicativo total de R$ 160 milhões.

Em comunicado divulgado ao mercado, o veículo informou que a compradora é a Argoplan Desenvolvimento e Gestão, que já administra dois dos empreendimentos envolvidos na transação: Prudenshopping, em Presidente Prudente (SP), e Campinas Shopping, em Campinas (SP).

Como parte da operação, a empresa também assumirá a administração do terceiro ativo, o Shopping Praia da Costa, em Vila Velha (ES), atualmente sob gestão da Soul Malls.

A negociação envolve a venda de 10% do Prudenshopping, outros 10% do Campinas Shopping e 15% do Shopping Praia da Costa. Após a conclusão, o VISC11 continuará com fatias de 63%, 45% e 83,7%, respectivamente.

O pagamento dos R$ 160 milhões será dividido em quatro parcelas iguais de R$ 40 milhões, sendo a primeira à vista, no fechamento da transação, e as demais em 12, 24 e 36 meses, corrigidas pela variação positiva do Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo ( IPCA ).

Segundo o VISC11, a operação deve gerar um ganho de capital bruto de aproximadamente R$ 50 milhões, equivalente a R$ 1,74 por cota.

Considerando despesas financeiras que serão antecipadas com o pré-pagamento de obrigações vinculadas aos ativos vendidos, o ganho líquido estimado é de R$ 48 milhões, ou R$ 1,66 por papel.

A expectativa é que, com a conclusão do negócio, as obrigações líquidas do fundo caiam 24%, para cerca de R$ 351 milhões.

O FII estima que a transação tenha um cap rate (taxa de capitalização) de 8,4%, calculado com base nos números gerados pelos empreendimentos nos últimos 12 meses.

A operação, porém, ainda não está concluída e depende do cumprimento de condições precedentes, como diligências, aprovações aplicáveis, liberação de garantias e assinatura dos documentos definitivos.

Outro efeito esperado com a potencial venda é o aumento da parcela do resultado operacional líquido (NOI) proveniente de shopping centers administrados por empresas que também possuem participação nos respectivos empreendimentos. Esse percentual no portfólio do VISC11 deve saltar de 58% para 82%.

De acordo com o FII, a mudança busca aproximar os interesses do veículo e dos administradores, incentivando uma gestão voltada à geração de resultados e à valorização dos ativos no longo prazo.