OS DESAFIOS DA ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA EXTRAJUDICIAL — IMÓVEL QUITADO, PROPRIEDADE NÃO REGISTRADA

Há situações no mercado imobiliário em que o comprador faz tudo aquilo que se espera de quem adquire um imóvel: assina o contrato, paga o preço, cumpre suas obrigações e passa a exercer a posse. O tempo passa, a vida muda, o vendedor desaparece ou simplesmente se recusa a assinar a escritura definitiva. E então surge uma pergunta que parece simples, mas, durante muito tempo, levou muita gente para dentro do Judiciário: se o imóvel foi comprado e o preço foi pago, por que a propriedade ainda não está no nome de quem comprou? A adjudicação compulsória existe justamente para enfrentar esse tipo de situação. Trata-se de um instrumento destinado a permitir que o comprador obtenha o registro da propriedade quando o vendedor não cumpre a obrigação de formalizar a transferência definitiva. A grande mudança dos últimos anos está na possibilidade de realizar esse procedimento diretamente no Registro de Imóveis, sem que o interessado precise, necessariamente, iniciar uma ação judicial. A desjudicialização começa a transformar uma velha dificuldade imobiliária em um procedimento que pode ser resolvido pela via extrajudicial, desde que estejam presentes os requisitos legais e documentais. A previsão do artigo 216-B da Lei de Registros Públicos, introduzido pela Lei n.º 14.382/2022, ganhou regulamentação nacional com o Provimento n.º 150/2023 do Conselho Nacional de Justiça, que incorporou ao Código Nacional de Normas as regras específicas do procedimento. Não se trata, portanto, de simplesmente levar um contrato ao cartório e pedir que o imóvel seja transferido. Existe um caminho jurídico próprio, com documentos, análise de viabilidade, ata notarial, requerimento, prenotação, qualificação registral e notificações. A rapidez da via extrajudicial não significa ausência de rigor. Pelo contrário: quanto melhor preparada estiver a documentação, maior será a possibilidade de o procedimento chegar ao resultado esperado. O ponto central continua sendo a prova. É preciso demonstrar a existência do negócio jurídico que fundamenta a aquisição, a quitação do preço e o inadimplemento daquele que tinha a obrigação de transferir o imóvel. Podem fundamentar o pedido a promessa de compra e venda, a promessa de permuta, a cessão ou a promessa de cessão, observadas as exigências regulamentares. A documentação precisa contar uma história coerente: quem vendeu, quem comprou, qual imóvel foi negociado, quanto foi pago e por que a escritura definitiva não foi outorgada. É justamente nessa etapa que a adjudicação compulsória extrajudicial revela uma característica importante: não é um procedimento para quem simplesmente perdeu um documento ou não sabe onde está o vendedor. É uma forma de transformar uma obrigação de transferir em um resultado registral, desde que a relação jurídica possa ser demonstrada de maneira segura. A ata notarial tem papel relevante porque documenta elementos necessários ao procedimento, inclusive a verificação do inadimplemento. Depois, o pedido segue para o Registro de Imóveis, onde será submetido à qualificação registral. E aqui aparece uma figura que muitas vezes é vista apenas como obstáculo, mas que, na verdade, exerce uma função de proteção da segurança jurídica: o Oficial de Registro de Imóveis. O cartório não está ali para simplesmente carimbar documentos. Cabe ao registrador verificar se o pedido atende às exigências legais, se a documentação é suficiente e se o direito alegado pode ingressar no fólio real. Se houver exigência, o interessado será chamado a corrigir o que for necessário. Se houver situação que impeça o registro, haverá uma decisão fundamentada. O objetivo não é dificultar a propriedade, mas impedir que um registro produza uma nova insegurança jurídica. Depois da qualificação, entram em cena as notificações. O vendedor, o cedente ou os demais interessados precisam ter oportunidade de se manifestar. Se a pessoa notificada concorda, o procedimento pode prosseguir. Se permanece em silêncio, o regulamento atribui consequência jurídica ao silêncio nas hipóteses previstas. Mas, se houver impugnação procedente, o procedimento poderá ser encerrado, preservando-se o contraditório e a ampla defesa. Não existe, portanto, uma adjudicação compulsória extrajudicial construída à margem de quem possa ter interesse jurídico no imóvel. Um dos desafios práticos está justamente na localização do requerido. No processo judicial, existem mecanismos próprios para a localização e a citação. Na via extrajudicial, o requerente precisa colaborar com a identificação dos possíveis endereços e demonstrar o esgotamento das tentativas de localização antes da utilização do edital. É uma demonstração de que a desjudicialização não significa abandonar garantias. Ao contrário, significa construir um procedimento administrativo-registral capaz de produzir um resultado jurídico relevante sem abrir mão da segurança e da participação dos interessados. Também chama a atenção a possibilidade de coexistência entre a via judicial e a extrajudicial. O fato de já existir uma ação não significa necessariamente que a porta do cartório esteja fechada. Nas hipóteses admitidas pelo regulamento, pode ser requerida a suspensão do processo judicial por determinado período para que o interessado tente resolver a questão extrajudicialmente. Isso revela uma mudança importante na cultura jurídica brasileira: Judiciário, tabelionato e Registro de Imóveis não precisam ser vistos como caminhos concorrentes, mas como instrumentos que podem se complementar na busca de uma solução adequada. Há ainda uma questão que costuma ser esquecida: a adjudicação compulsória não transforma um contrato irregular em um título perfeito por simples vontade do interessado. A documentação precisa ser analisada dentro da realidade jurídica do imóvel e da cadeia de negócios. Contratos particulares não registrados podem, em determinadas circunstâncias, integrar a prova do direito alegado, mas a ausência de formalidade ou de elementos essenciais pode gerar exigências e até inviabilizar o registro. O procedimento extrajudicial não elimina a necessidade de conhecimento técnico; ele aumenta a importância desse conhecimento. Por isso, o papel do advogado não termina quando o cliente entrega o contrato. É preciso estudar a matrícula, reconstruir a cadeia contratual, verificar a quitação, conferir os tributos e documentos exigidos, analisar a situação do vendedor, preparar a documentação para a ata notarial e formular corretamente o requerimento dirigido ao Registro de Imóveis. A qualidade da postulação pode fazer diferença entre um procedimento que avança e outro que termina diante de uma nota devolutiva ou de uma exigência que poderia ter sido evitada desde o início. No fundo, a adjudicação compulsória extrajudicial representa algo maior do que uma mudança de procedimento. Ela enfrenta uma das contradições mais conhecidas do mercado imobiliário brasileiro: a pessoa pode ter comprado o imóvel, pago o preço e exercido a posse durante anos, mas continuar sem a propriedade formalmente registrada em seu nome. Entre o contrato e a matrícula existe, muitas vezes, um abismo documental. A desjudicialização procura construir uma ponte sobre esse abismo. Quando funciona corretamente, o resultado não é apenas mais rapidez. É segurança jurídica. O comprador deixa de carregar indefinidamente um contrato que comprova uma aquisição sem produzir, por si só, a propriedade registrada. O imóvel passa a refletir no Registro de Imóveis uma realidade jurídica que precisava ser formalizada. E o mercado ganha aquilo que sempre deveria ter sido seu ponto de partida: clareza sobre quem adquiriu, qual é o direito existente e quem pode dispor do bem. A grande transformação está justamente aí. Durante muito tempo, diante da recusa ou da impossibilidade do vendedor, a pergunta era quase automática: “Será preciso entrar na Justiça?” Hoje, em muitas situações, a pergunta pode ser outra: “Esse caso pode ser resolvido no Registro de Imóveis?” A resposta dependerá dos documentos, da situação jurídica do imóvel e do cumprimento das exigências legais. Mas a existência dessa segunda pergunta já representa uma mudança profunda. A propriedade imobiliária brasileira está aprendendo que nem todo conflito precisa começar no fórum. Alguns podem terminar onde a propriedade efetivamente se torna pública: no Registro de Imóveis. O assunto repercutiu de forma expressiva em âmbito regional e nacional, mobilizando o debate público e a atuação de setores estratégicos.

De acordo com os elementos apurados pela equipe de reportagem, especialistas e analistas ressaltam que os fatores econômicos, institucionais e regulatórios ligados ao tema vêm sendo acompanhados com atenção redobrada. O cenário exige acompanhamento contínuo e medidas assertivas para esclarecer eventuais impactos para a sociedade e garantir a segurança das operações envolvidas.

Diante da relevância do fato, órgãos de fiscalização e autoridades competentes intensificaram os protocolos de acompanhamento. Diretrizes preventivas e procedimentos técnicos têm sido reforçados com o objetivo de assegurar a normalidade, o cumprimento da legislação vigente e o pleno atendimento aos padrões de qualidade exigidos.

A redação da Empire Cidades mantém cobertura dedicada aos desdobramentos deste caso, prestando serviço de utilidade pública e atualizando as informações à medida que novos comunicados oficiais e pareceres técnicos forem divulgados.