Atualização: Tesouro IPCA+ ganha atratividade; vale trocar FIIs pela renda fixa?

O patamar elevado dos juros no Brasil voltou a colocar os títulos públicos no radar dos investidores. Com a abertura das taxas no mercado de renda fixa após o segundo turno das eleições, o Tesouro Direto passou a oferecer remunerações consideradas atrativas para quem deseja diversificar a carteira.

Para Gustavo Bertotti, head de Renda Variável da Fami Capital, o cenário atual favorece a avaliação de novas alocações em títulos públicos, especialmente os indexados à inflação. “Eu acredito que sim, principalmente nesse momento”, afirma, ao ser questionado sobre a possibilidade de direcionar novos aportes ao Tesouro Direto.

Segundo o especialista, a mudança nas expectativas do mercado após as eleições contribuiu para a abertura da curva de juros. A deterioração da percepção de risco fiscal e a cobrança por um plano crível para as contas públicas elevaram os prêmios exigidos pelos investidores.

Nesse contexto, Bertotti destaca a atratividade das taxas oferecidas pelos títulos públicos, embora ressalte que o cenário macroeconômico também exige atenção.

Tarik Thome, Head de Crédito e Renda Fixa da Arton Advisors, também vê espaço para ampliar a participação da renda fixa. “O atual patamar de juros reais torna os títulos públicos bastante atrativos, especialmente para investidores que já possuem uma exposição a fundos imobiliários”, diz.

Na avaliação de Thome, direcionar parte dos novos aportes ao Tesouro IPCA+ pode ser uma estratégia interessante de diversificação, sem que o investidor precise se desfazer das cotas de fundos imobiliários que já possui.

A decisão, porém, deve considerar as características de cada ativo, em vez de se basear exclusivamente nas oscilações recentes do mercado.

A queda das cotas dos FIIs após as eleições não significa, necessariamente, que os fundamentos dos fundos tenham piorado na mesma proporção. Para Thome, vender posições apenas para aproveitar as taxas elevadas da renda fixa pode levar o investidor a realizar perdas em ativos que estejam negociados abaixo de seu valor justo.

“A venda pode fazer sentido quando determinado FII atinge um patamar de valorização considerado satisfatório, reduzindo seu potencial de retorno futuro, ou quando há uma deterioração estrutural de seus fundamentos”, explica o especialista.

Entre os sinais que podem justificar uma reavaliação estão a piora na qualidade dos imóveis, o aumento relevante dos riscos de crédito, a vacância persistente e o comprometimento da geração de renda.

Por outro lado, quando a desvalorização decorre principalmente de fatores macroeconômicos ou de uma aversão generalizada ao risco, sem mudanças significativas nos fundamentos, a venda pode não ser a melhor alternativa.

Bertotti, por sua vez, avalia que o ambiente de juros restritivos ainda representa um desafio para o setor imobiliário. O custo elevado do crédito afeta tanto o financiamento de imóveis quanto a atividade econômica, enquanto o endividamento de famílias e empresas pode pressionar a demanda. “Eu vejo que os fundos imobiliários ainda vão passar por um período, vamos dizer assim, obscuro”, afirma.

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A divisão da carteira entre fundos imobiliários e títulos públicos depende do perfil de risco, do horizonte de investimento, dos objetivos patrimoniais e da necessidade de geração de renda. Não há uma regra única que determine a parcela ideal para cada classe de ativo.

“Não existe uma proporção ideal que se aplique a todos os investidores”, afirma Thome. Segundo ele, quem prioriza rendimentos recorrentes e tolera melhor as oscilações do mercado pode manter uma exposição maior aos FIIs. Já os investidores mais sensíveis à volatilidade podem buscar uma composição mais equilibrada, utilizando a renda fixa para diversificar os riscos.

Dentro da renda fixa, os títulos também cumprem funções diferentes. O Tesouro Selic, por exemplo, pode servir como instrumento de liquidez e estabilidade, enquanto os títulos indexados à inflação permitem contratar uma taxa real de retorno, desde que sejam mantidos até o vencimento, observadas as condições do título.

Para Bertotti, a definição da alocação deve partir da compreensão do próprio perfil. “Passa tudo pelo perfil do investidor”, comenta. A partir dessa avaliação, o investidor pode definir a distribuição entre renda fixa e renda variável, incluindo tanto ações quanto fundos imobiliários.

A combinação entre fundos imobiliários e Tesouro IPCA+ pode contribuir para a construção de patrimônio ao longo do tempo, uma vez que as classes oferecem fontes distintas de retorno.

Enquanto os FIIs proporcionam exposição ao mercado imobiliário e potencial de geração de renda recorrente, os títulos públicos indexados à inflação oferecem uma remuneração real contratada para quem leva o investimento até o vencimento.

“Essa combinação permite diversificar as fontes de retorno e reduzir a dependência de uma única classe de ativos”, pontua Thome. O especialista destaca que os investimentos não precisam competir entre si, mas podem desempenhar papéis complementares na carteira.

Bertotti também considera os títulos públicos atrativos diante das taxas atuais. Ele cita remunerações de títulos prefixados na casa de 15% ao ano e de papéis indexados ao IPCA acrescidos de aproximadamente 7,5% a 8% ao ano, conforme sua avaliação do mercado. Essas taxas podem variar conforme o vencimento e as condições de negociação.

O especialista pondera que o custo elevado de financiamento do governo representa um desafio para as contas públicas, mas pode criar oportunidades para quem investe com horizonte de médio e longo prazo.

Ainda assim, a atratividade da taxa precisa ser avaliada em conjunto com o prazo do título e a possibilidade de oscilações no preço caso o investidor precise vender antes do vencimento.

Mesmo diante da concorrência dos títulos públicos, a análise dos fundamentos permanece essencial para quem pretende investir ou manter posições em fundos imobiliários. Nos fundos de tijolo, Bertotti recomenda observar a localização dos imóveis, a vacância, a qualidade dos locatários, a duração dos contratos e as condições de reajuste dos aluguéis.

“Por mais que você terceirize isso via fundo, o fundamento sempre vai prevalecer”, afirma. Para o especialista, também é importante compreender a composição da carteira, a solidez financeira dos inquilinos e dos principais devedores, além dos efeitos que o cenário macroeconômico pode exercer sobre o setor.

Thome acrescenta que o investidor deve verificar se o desconto de um fundo em relação ao valor patrimonial representa uma oportunidade real ou se reflete riscos estruturais. A análise deve considerar a qualidade dos ativos, a alavancagem, os riscos de crédito e a capacidade de geração de renda, em vez de se apoiar apenas no preço de tela.