Atualização: Preços de aluguéis de escritórios em Tóquio disparam 20%, maior alta em 35 anos

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O movimento ocorre em um cenário no qual empresas, em disputa por talentos, correm para garantir espaços de trabalho bem equipados e com localização privilegiada.

O “Nikkei Asia” consultou quatro grandes imobiliárias especializadas em escritórios sobre os valores de locação praticados e criou um índice, tomando como base (100) os níveis de fevereiro de 1985.

O índice para edifícios em Tóquio com pelo menos um ano de existência — que compõem a maior parte do mercado da cidade — atingiu 202,33 no segundo semestre de 2026, um aumento de 33,44 pontos em relação ao segundo semestre de 2025. Esse foi o patamar mais elevado desde o segundo semestre de 1994, época em que os aluguéis estavam em queda após o estouro da bolha.

A alta de 19,8% em relação ao ano anterior foi a mais expressiva desde o primeiro semestre de 1991, na fase final da bolha.

O aumento reflete a preferência crescente dos locatários por espaços de escritório de alta qualidade. Embora, nos anos da bolha, o preço dos terrenos fosse o principal fator por trás da valorização, hoje o grande motor é a corrida das empresas por talentos, uma estratégia voltada à própria sobrevivência.

Além de enfrentarem a escassez de mão de obra — agravada pela redução populacional —, as empresas estão trazendo, cada vez mais, seus funcionários de volta ao escritório, após o período de adoção do teletrabalho impulsionado pela pandemia de covid-19.

"À medida que a mobilidade da força de trabalho aumenta, oferecer um ambiente de trabalho melhor, aliado a aumentos salariais, contribui diretamente para atrair talentos e reter colaboradores", afirma Yuji Iwama, diretor sênior da CBRE, empresa de serviços imobiliários.

Regiões com fácil acesso a transporte — melhorando tanto o deslocamento diário dos funcionários quanto as visitas a parceiros de negócios — estão impulsionando a valorização do mercado como um todo. Os valores medianos de aluguel mais altos para edifícios já existentes foram registrados na região de Yaesu-Kyobashi-Nihonbashi, no lado leste da estação de Tóquio, onde os preços mensais quase dobraram, atingindo 67 mil ienes (US$ 424) por “tsubo” — uma unidade de medida de área utilizada no Japão, equivalente a 3,3 metros quadrados. Em seguida, aparece a região de Marunouchi-Otemachi, a oeste, com um salto de 37%, chegando a 62.500 ienes.

Grandes projetos de desenvolvimento recentes na área de Yaesu têm ajudado a suprir a demanda por espaços de escritório.

A Japan Pulp and Paper está transferindo sua sede para o edifício Tofrom Yaesu Tower, cuja construção foi concluída em fevereiro. "Estamos nos mudando para uma localização conveniente como parte de nosso investimento em capital humano", afirmou Shinichiro Yoshida, responsável pelo projeto de realocação. "Queremos aproveitar os andares espaçosos e as áreas comuns do edifício para estimular a comunicação entre nossos colaboradores."

A companhia aérea All Nippon Airways (ANA) anunciou, em outubro, que planeja transferir sua sede para o edifício Yaesu Core, com conclusão prevista para 2029. A Honda e a Chugai Pharmaceutical também planejam se instalar no local.

A concentração de grandes empresas na região atrai, igualmente, negócios de menor porte. "Quando grandes companhias se instalam na área, isso gera, entre as pequenas e médias empresas com as quais elas trabalham, uma demanda por escritórios em edifícios já existentes nas proximidades", explicou Toyokazu Imazeki, analista-chefe da Sanko Estate.

A movimentação ao redor da estação de Tóquio está impulsionando a demanda na cidade como um todo. Os aluguéis de escritórios na região de Kasumigaseki-Uchisaiwaicho, próxima a órgãos governamentais, registraram um aumento de 40% no ano.

A expectativa é que o mercado continue restrito. Em setembro, as taxas de vacância nos distritos centrais — Chiyoda, Chuo, Minato, Shinjuku e Shibuya — situavam-se em apenas 1,85%, segundo a imobiliária Miki Shoji, um índice muito abaixo dos 5% considerados indicativos de um equilíbrio entre oferta e demanda.

Além da forte procura, fatores como a disparada nos custos de construção têm retardado a entrada de novas ofertas no mercado. Os proprietários de imóveis estão definindo valores de aluguel de forma agressiva e negociando reajustes com os inquilinos que renovam seus contratos. Acordos que atrelam o aumento do aluguel à variação do índice de preços ao consumidor tornaram-se cada vez mais comuns em edifícios pertencentes a grandes incorporadoras.

O índice de aluguel para edifícios com menos de um ano de existência atingiu 250,81, o patamar mais elevado desde 1992.

Osaka também registrou um aumento expressivo nos valores de locação de escritórios. O índice para edifícios já existentes subiu 12,7% em um ano, chegando a 194,13 — o maior nível desde 1994. No caso de edifícios novos, o índice saltou 28,8%, alcançando um recorde histórico de 271,07.

O ciclo de conclusão de novos empreendimentos nos últimos anos — como o Grand Green Osaka —, que injetou mais espaços de escritório no mercado, chegou ao fim. Espera-se que a nova oferta permaneça reduzida até por volta de 2030. Paralelamente, empresas que antes possuíam suas próprias sedes em Osaka estão migrando para escritórios alugados em localizações privilegiadas, o que torna o mercado no centro da cidade ainda mais restrito.

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