Atualização: Galpões estão acabando no Brasil — só Meli ocupa quase 4 milhões de metros quadrados

Galpões estão acabando no Brasil — só Meli ocupa quase 4 milhões de metros quadrados Demanda por logística supera novas entregas, enquanto São Paulo vê aluguel subir 32% e escritórios têm dinâmica oposta Demanda por armazenagem e distribuição mantém os condomínios logísticos próximos da plena ocupação no Brasil. (Imagem gerada por IA/Exame)

Publicado em 19 de outubro de 2026 às 11h00 .

Priorizar nos meus resultados Google O mercado imobiliário corporativo está vivendo um momento de forte contraste no Brasil. Enquanto São Paulo recebe novos escritórios e vê a vacância subir marginalmente, os condomínios logísticos chegaram a um nível de disponibilidade que o setor considera próximo da plena ocupação.

No terceiro trimestre, a vacância nacional dos galpões caiu para 4,92% , mesmo com a entrada de mais de 800 mil metros quadrados de novos espaços.

O cenário aparece no levantamento do terceiro trimestre de 2026 da RealtyCorp Analytics . O estoque nacional de condomínios logísticos chegou a 47,86 milhões de metros quadrados, ante 47,02 milhões no trimestre anterior. A absorção líquida, porém, alcançou 1,07 milhão de metros quadrados no período.

A demanda não apenas acompanhou a nova oferta, como absorveu mais espaço do que foi entregue. A absorção bruta também avançou, de 1,47 milhão para 1,60 milhão de metros quadrados.

Para Marcos Alves, CEO da RealtyCorp, o resultado coloca a logística entre os segmentos mais fortes do mercado imobiliário corporativo.

“A taxa de vacância está abaixo de 10% desde 2023 e agora caiu para menos de 5%. Esse nível de disponibilidade pressiona os preços, especialmente quando a demanda permanece elevada”, afirma.

A pressão já aparece nos preços. Em São Paulo, o valor pedido médio de locação de condomínios logísticos passou de R$ 31 para R$ 41 por metro quadrado.

O aumento ocorre em um mercado no qual a atividade construtiva equivale a aproximadamente 8% do estoque existente. Mesmo com novos galpões em desenvolvimento, a oferta disponível continua limitada diante do ritmo de ocupação.

O comércio eletrônico e os marketplaces são parte importante dessa demanda. O crescimento das entregas exige uma rede de armazenagem e distribuição mais próxima dos grandes centros consumidores, aumentando a necessidade de espaços logísticos em diferentes regiões.

Entre os 16 maiores ocupantes de galpões logísticos do Brasil, o Mercado Livre continua liderando com folga: são 3,93 milhões de metros quadrados distribuídos em 110 imóveis, mais que o dobro da Shopee, segunda colocada, com 1,79 milhão de metros quadrados.

A Shopee, no entanto, tem a rede mais pulverizada do ranking, com 114 imóveis. A distância do Mercado Livre para o resto do mercado é tão grande que sua área supera a soma das dez empresas que vão do 3º ao 12º lugar.

A atividade construtiva nacional equivale a 12,5% do estoque atual, acima dos cerca de 8% registrados antes da pandemia.

O Espírito Santo apresenta um ritmo ainda mais acelerado: os empreendimentos em construção equivalem a 25% do estoque logístico estadual. No Rio de Janeiro, por outro lado, a atividade construtiva representa apenas 4% do estoque.

A diferença mostra que a expansão da oferta não ocorre de maneira uniforme. A localização dos novos galpões será determinante para definir se as entregas futuras conseguirão aliviar a pressão sobre os preços.

No mercado de escritórios, a dinâmica é diferente. O estoque corporativo de São Paulo chegou a 12,71 milhões de metros quadrados no terceiro trimestre, ante 12,54 milhões no trimestre anterior. A taxa de vacância subiu de 14,69% para 14,81%.

O aumento veio mesmo com uma demanda mais forte. A absorção líquida passou de 95.975 para 136.594 metros quadrados.

Segundo Alves, a explicação está principalmente no volume de novos edifícios que entrou no mercado.

“Tivemos uma entrega expressiva de novo estoque, concentrada principalmente nos empreendimentos Alto das Nações e Cyrela Corporate. Como grande parte dessas entregas ocorreu no Corporate classe A+, houve pressão sobre a taxa de vacância desse segmento”, afirma.

Nos escritórios Classe A+, a vacância avançou de 12,92% para 14,62%. Na Classe A, passou de 12,47% para 12,53%.

O preço pedido médio de locação, por sua vez, permaneceu em R$ 90 por metro quadrado.

A leitura da RealtyCorp é que a alta da vacância não representa uma perda de demanda. O mercado está absorvendo áreas, mas a quantidade de espaços novos que entrou no período foi suficiente para elevar temporariamente a disponibilidade.

A dificuldade fica mais evidente entre companhias que precisam ocupar grandes áreas.

Segundo a RealtyCorp, uma empresa que busca 20 mil metros quadrados de escritórios prontos encontra atualmente apenas uma opção em toda a cidade de São Paulo: o Alto das Nações.

Para espaços acima de 10 mil metros quadrados, existem apenas sete alternativas.

E a escassez pode permanecer por bastante tempo. Segundo Alves, não há hoje nenhum projeto previsto para entregar mais de 60 mil metros quadrados de escritórios em São Paulo até 2040.

Na prática, o mercado está recebendo novos edifícios, mas eles não necessariamente resolvem a demanda das empresas maiores.

O cenário ajuda a explicar por que grandes companhias vêm garantindo espaços com antecedência e por que empreendimentos recém-entregues chegam ao mercado já parcialmente ocupados.

O Rio de Janeiro está em outro estágio do ciclo imobiliário corporativo. O estoque de escritórios chegou a 5,50 milhões de metros quadrados no terceiro trimestre. A taxa de vacância caiu de 20,97% para 20,74%, enquanto a ocupação passou de 4,35 milhões para 4,36 milhões de metros quadrados.

A absorção líquida, porém, desacelerou para 25.074 metros quadrados, ante 30.164 metros quadrados no trimestre anterior.

O principal movimento do período foi a retomada das entregas. Depois de 15 trimestres sem expansão do estoque, o mercado carioca recebeu novos empreendimentos, como Aliança da Bahia, Leblon Green e Visconde Corporate Boutique.

Mesmo com a nova oferta, a absorção líquida superou a variação do estoque, contribuindo para a queda da vacância.

“A recuperação do Rio de Janeiro continua lenta e gradual. A absorção líquida foi superior à entrada de novo estoque, e já observamos sinais de melhora nos preços pedidos de locação. É um movimento positivo e regular, mas ainda tímido”, afirma Alves.

A diferença entre os padrões também é relevante. Nos imóveis Classe A+, a vacância caiu de 26,69% para 25,50%. Na Classe A, subiu de 21,52% para 23,11%.

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