aluguel sobe 25%, mas cotas dos FIIs de logística recuam — O paradoxo dos galpões

O paradoxo dos galpões: aluguel sobe 25%, mas cotas dos FIIs de logística recuam Absorção de galpões em SP supera recorde de 2025 em nove meses, mas juro real perto de 7,5% derruba cotas e deixa fundos com desconto de 16% Ocupação de galpões de alto padrão bate recorde em São Paulo, mas as cotas dos FIIs de logística seguem pressionadas pelos juros elevados.

Priorizar nos meus resultados Google Nunca se ocupou tanto galpão de alto padrão no estado de São Paulo. De janeiro a setembro de 2026, a absorção líquida, que é o saldo entre áreas ocupadas e devolvidas, chegou a 1,56 milhão de metros quadrados, acima dos 1,43 milhão de metros quadrados de todo o ano de 2025, até então o recorde da série histórica, segundo a consultoria Newmark.

Na bolsa, os donos desses imóveis contam outra história. Os fundos de investimento imobiliário (FIIs) de logística acumulam queda média de 8,3% no ano até outubro, o pior desempenho entre os principais segmentos, de acordo com levantamento da Quantum Finance. No mesmo período, o Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários (IFIX) recuou 3,41%.

O descompasso fica mais evidente no preço do aluguel. O valor médio pedido pelos galpões de alto padrão atingiu R$ 37,6 por metro quadrado ao mês no terceiro trimestre, alta de 25% em relação aos R$ 30,1 do mesmo período de 2025. A vacância encerrou setembro em 4,3%.

Não é falta de interesse do investidor. Com R$ 3,04 bilhões negociados em outubro, a logística foi o segmento de FIIs com o maior volume financeiro do mês, à frente dos fundos híbridos. Ainda assim, os 12 fundos do setor no levantamento caíram 4,5% no mês e recuam 7,6% nos últimos 120 dias.

A explicação está menos no galpão e mais na renda fixa. "No curto prazo, o preço da cota responde ao juro longo, não ao aluguel", disse Artur Losnak, head de análise da Zagros Capital.

A régua do mercado é a NTN-B, título do Tesouro atrelado à inflação. "O FII de tijolo é precificado contra a NTN-B: se o yield real pago pelo Tesouro está alto, o mercado exige que o FII entregue um rendimento maior e isso derruba o preço mesmo com o imóvel cheio", afirmou Losnak.

"O descompasso acontece porque fundo imobiliário é um ativo que mescla a lógica do mercado financeiro com a do mercado imobiliário", disse Arthur Vieira, especialista em fundos imobiliários.

As duas metades reagem em velocidades diferentes. "Um ativo financeiro responde muito rapidamente à dinâmica dos juros, já os ativos imobiliários, economia real, sofrem um impacto mais estrutural, mais lento", afirmou Vieira.

Outubro deu a prova. No primeiro pregão após o segundo turno da eleição presidencial, que reelegeu Luiz Inácio Lula da Silva, o IFIX caiu 5,68% em 26 de outubro, uma das maiores quedas diárias da história do índice, conforme apuração dos redatores da Empire Cidades. Todos os principais segmentos de FIIs fecharam o mês no vermelho.

O movimento veio do juro real. Na semana seguinte à votação, as taxas dos títulos Tesouro IPCA+ subiram entre 0,86 e 1,17 ponto percentual e terminaram outubro entre IPCA + 7,28% e IPCA + 7,89% ao ano. No início do mês, antes do primeiro turno, oscilavam entre IPCA + 6,55% e IPCA + 6,68%.

A pressão levou o Tesouro Nacional a cancelar leilões e a recomprar títulos para dar liquidez ao mercado. A Selic está em 13,75% ao ano, depois do quinto corte seguido do Banco Central, em setembro.

O resultado é que o fundo negocia abaixo do valor dos próprios imóveis. Na mediana, os FIIs de logística eram cotados a 0,79 vez o valor patrimonial em outubro, um desconto de cerca de 21%, segundo a Quantum Finance. Em setembro, a relação era de 0,84.

Para Losnak, o fundamento operacional nunca esteve tão bom. Por outro recorte, ele cita uma vacância menor de 5% nos condomínios A+ e A no terceiro trimestre, contra quase 8% um ano antes.

"Mesmo assim, a cota andou de lado enquanto o fundamento entregava absorção recorde e vacância mínima", disse.

O efeito não é exclusivo dos galpões. Segundo Losnak, a sensibilidade histórica aos juros é parecida entre os segmentos de tijolo, como logística, shoppings e lajes corporativas, com correlação negativa entre o preço dos FIIs e a taxa de juros.

Vieira faz a mesma leitura, mas aponta onde os setores se separam. "Os juros afetam igualmente todos os setores. É a parte financeira dos fundos imobiliários. A diferença acontece na parte da economia real", disse.

É o caso das lajes corporativas, que ainda têm vacância alta, apesar da melhora recente, segundo o especialista. "Por isso os FII de escritórios apresentam descontos maiores", afirmou. Em outubro, os fundos de lajes eram cotados a 0,64 vez o valor patrimonial, o maior desconto entre os principais segmentos.

A média do setor esconde diferenças entre os fundos. Dois FIIs de logística estão entre os dez maiores retornos do IFIX no ano até outubro: o PLAG11, do Pátria, com alta de 27,9%, e o AROA11, da Sonata Investimentos, com 18,7%, segundo a Quantum Finance.

Mesmo em outubro, quando o setor recuou 4,5%, houve quem subisse. O NEWL11, da NewPort Real Estate, avançou 4,2%, e o HGBL11, da Hedge Investments, 3,2%. Os dois ficaram entre os dez FIIs de melhor desempenho no mês.

A demanda ganhou fôlego no terceiro trimestre. A absorção líquida dos condomínios classes A, AA e AAA somou 607.000 metros quadrados no período, avanço de 73% em relação ao mesmo trimestre de 2025, segundo a Newmark.

A novidade está no mapa. Regiões fora da Região Metropolitana de São Paulo (RMSP) responderam por quase metade da absorção do trimestre, em um mercado cuja demanda costuma se concentrar nos polos ao redor da capital.

Piracicaba liderou, com 117.000 metros quadrados de absorção líquida, puxada por ocupações do comércio eletrônico e da indústria automobilística. A cidade ficou à frente de Cajamar, tradicional polo logístico da Grande São Paulo, com 113.000 metros quadrados.

Jundiaí, com 107.000 metros quadrados, Ribeirão Preto, com 29.500 metros quadrados, e Campinas, com 26.000 metros quadrados, completam o movimento de interiorização. Somadas a Piracicaba, essas regiões responderam por cerca de 279.000 metros quadrados de absorção líquida.

"A demanda continua forte nos polos metropolitanos, mas ganhou expressão também no interior. Piracicaba se destaca nesse movimento, com ocupações de e-commerce e da indústria automobilística que tiveram peso importante no resultado estadual", afirmou Mariana Hanania, head de Pesquisa e Inteligência de Mercado da Newmark Brasil.

A ocupação avançou mesmo com mais oferta. Mais de 520.000 metros quadrados de novos empreendimentos foram entregues no trimestre, e o estoque de alto padrão chegou a 18,4 milhões de metros quadrados. Restavam 799.000 metros quadrados disponíveis para locação, cerca de um terço a menos que um ano antes.

A absorção bruta, que conta as novas ocupações sem descontar as devoluções, atingiu 806.000 metros quadrados, alta de 77% sobre os 454.000 metros quadrados do terceiro trimestre de 2025. Houve saídas, mas as entradas foram suficientes para manter o saldo elevado. O aperto já aparece em outros levantamentos sobre escassez de galpões no país.

Por trás da disputa estão as grandes varejistas on-line. Mercado Livre, Amazon e Shopee precisam de cada vez mais imóveis de qualidade para a operação logística, segundo Vieira. "Entre eles a briga não é apenas por preço, mas também por prazo de entrega. E para competir em prazo é preciso ter galpões eficientes e muito bem localizados", disse.

Isso deixa parte do estoque antigo fora do jogo. "Para os grandes varejistas on-line um galpão antigo e ineficiente não interessa", afirmou Vieira. A exigência vai de área de manobra e estacionamento para veículos grandes à configuração de docas e espaço interno para equipamentos de automação.

Em tese, o caminho é curto. "Se aluguel subiu em novembro já pode ser percebido no resultado de novembro e será distribuído em dezembro aos investidores", disse Losnak.

Na prática, a medição é mais difícil. O primeiro obstáculo são os contratos atípicos, de longo prazo e feitos sob medida para o inquilino, que demoram mais para ter o aluguel atualizado.

Vieira vê aí o principal freio. "Esse processo é lento, porque os contratos existentes são reajustados apenas pelo índice do contrato (IPCA ou IGP-M, geralmente)", disse.

Nos contratos atípicos, comuns no setor e com prazos de dez anos ou mais, não existe a possibilidade de ação revisional do aluguel. Os contratos típicos podem ser revistos a cada três anos, e só os contratos novos capturam a alta de imediato, segundo o especialista.

"Mas a maior parte dos FII tem contratos atípicos, que geram maior previsibilidade de renda e proteção nos momentos de queda de aluguel. Em contrapartida, não capturam rapidamente os momentos de alta", afirmou Vieira.

O crescimento dos fundos também dilui o efeito: um reajuste em um único galpão pesa menos em uma carteira maior. Já a venda de ativos dificulta a comparação da renda recorrente ao longo do tempo. Mesmo com essas distorções, houve crescimento da renda recorrente por cota ao longo dos anos, segundo Losnak.

Para o cotista, a pista está nos relatórios gerenciais, que trazem o calendário de vencimentos e de revisionais dos contratos. "No momento atual, ter esses eventos acontecendo em breve (revisionais e vencimentos) é um indicador de provável aumento do faturamento dos fundos", disse Vieira.

O setor já viveu um descompasso parecido. Em 2021, o mercado logístico estava aquecido, mas o comércio eletrônico desacelerou e o Banco Central iniciou um ciclo de alta que levou a Selic de 2% para 13,75% ao ano, patamar atingido em agosto de 2022.

A recuperação das cotas veio com o início dos cortes de juros, em 2023. "Em 2021 vimos o mesmo descompasso, mas os juros continuaram subindo e veio uma onda de entregas, então a recuperação levou cerca de dois anos", afirmou Losnak.

Para ele, o cenário atual se aproxima mais de 2023. "Hoje o pipeline é proporcionalmente menor, o que torna o cenário mais parecido com 2023 do que com 2021, desde que a curva de juros colabore", disse.

Vieira vê o momento como sem paralelo. "Não me lembro de um período de tanta demanda por galpões", disse. Segundo ele, a pandemia acelerou a adesão ao comércio eletrônico, que não encontrou galpões adequados disponíveis e puxou uma onda de novas construções no país.

Fora de São Paulo, essas obras costumam sair ancoradas em contratos atípicos do tipo built to suit (BTS), em que o imóvel é construído sob medida para o inquilino. Na avaliação do especialista, isso devolve o setor ao problema da captura lenta dos aluguéis maiores.

A reação das cotas depende do juro longo, mais do que da Selic. Para Vieira, as cotas do setor devem subir se e quando os juros longos caírem. Bancos como o BTG já vinham apontando os galpões entre as apostas para investir em FIIs em 2026.

O próximo sinal vem do Comitê de Política Monetária (Copom), que anuncia nesta quarta-feira, 4, a decisão sobre a Selic.

Do lado dos imóveis, o aluguel mais alto não se traduz automaticamente em mais retorno. Os custos de construção subiram antes mesmo da retomada dos aluguéis, segundo Vieira. "Aluguéis mais altos equilibram maiores custos de construção, mas não necessariamente aumentam a rentabilidade. Galpões já prontos vão gerar rentabilidade maior apenas quando os contratos passarem por revisionais ou vencimento", afirmou.

No mercado físico, a dúvida é se a nova oferta vai acompanhar a demanda.

"O desafio agora é observar para onde essa demanda se movimenta, se a interiorização manterá a força registrada neste trimestre e se o novo estoque previsto acompanhará esse movimento, tanto em localização quanto no perfil dos empreendimentos", afirmou Mariana, da Newmark.

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